住宅ローンがある場合の財産分与は？

不動産を財産分与する場合、ローンの残高によっては財産分与ができないこともあります。

というのも、ローン残額が不動産の評価額自体を下回っているのであれば、評価額からローンを差し引いた金額が現在の不動産の価値となり、その価値が財産分与の対象となるからです。

ローン残額が不動産の評価額自体を上回っている（オーバーローンといいます）となれば、不動産に財産分与をする価値はありません。たとえ売却をしたとしてもローンが残ってしまうのです。

ローン残高が不動産評価を下回っている場合

ローン残高が不動産評価を下回っている場合は、売却をするか、どちらかがそのまま所有をするかによって財産分与の方法が異なります。

もし、不動産を売却するのであれば、住宅ローンを除いた売却価格がそのまま財産分与の対象となります。

どちらかがそのまま所有し、そこに住み続けるのであれば、他方が売却した場合に受け取るはずだった金額を支払うことによって、財産分与をするというのが一般的となっています。

不動産を所有する側に、もう一方に支払うだけの財産がない場合は、分割で支払いしていくしかありません。

こういった場合は、支払い方法（分割回数や振込先口座など）を事前に取り決め、公正証書（詳しくは「離婚協議書って何？」）にして残しておくことをおすすめします。

それでは、上記とは逆にローン残高が不動産評価を上回っている場合、いわゆるオーバーローン状態の場合はどのようになるのでしょうか？

この場合、不動産の売却をしてもローンが残ってしまうことから、不動産の売却を選択した場合、売却後も支払い義務が残ることになります。よって、もし、ローン名義が共有名義であった場合は、離婚後であっても夫婦双方がローンの支払いを継続しなければなりません。

では、どちらかが不動産を所有する場合はどうでしょう？

この場合は、不動産が共有名義であれば、所有者の単独名義にする必要があります。不動産が共有名義になっていると、すべての共有名義人の同意がなければ、不動産の売却やリフォームをすることができないのです。

共有名義のままでは、将来的に売却をすることもできませんし、相続が発生した際のトラブルにもなりかねません。

よって、共有名義を解消し、その後の支払いについては所有者が単独で行っていくなどの対応が必要になります。